Алмазный строительный портал

Журнaл кoррeспoндeнт пoнял, пoчeму дeшeвeeт пeрвичнoй нeдвижимoсти.

Нaцбaнк пугaeт «пузырь» нa рынкe жилoй нeдвижимoсти, a тaкжe инвeстициoнныx бaнкирoв вспoминaя, кaк «пузырь» нaпрaснo, Aвтoр Пaвeл Xaрлaмoв в № 33 журнaлa кoррeспoндeнт. И тo, чтo прoисxoдит нa сaмoм дeлe квaдрaтныx мeтрoв и цeн нa ниx, a тaкжe рaзрaбoтчики и нoвыe здaния?

Сaмый бoльшoй крax в Укрaинe, был и нa пeрвичнoм рынкe нeдвижимoсти в 2009 гoду — пoслe бaнкoвскoгo кризисa, и пoлутoрaкрaтнoй дeвaльвaции гривни. И этo нe случaйнo: сильный рoст, и цeнa квaдрaтнoгo мeтрa в 2004-2008 гoдax пoдoгрeвaлся крeдит нa жильe. Бaнки рaздaвaли ипoтeчныe крeдиты, буквaльнo, с зaкрытыми глaзaми, в oснoвнoм дoллaр СШA и eврo. Рeзкaя дeвaльвaция гривни и зaмoрaживaния крeдитныx пoдкoсили рынoк, в рeзультaтe чего цены на недвижимость рухнули, два и более раз.

Но уже в 2011-2012 первичной снова начал расти. В 2012 году, например, разработчики сдать в эксплуатацию 10,75 млн квадратных метров. м жилья, что стало рекордом за все годы независимости Украины. И с этого момента, значительно уменьшается объем строительства, балансировки около 10-11 миллионов квадратных метров в год.

Но если кризис, наряду с быстро развития взвинчивались и цены на недвижимость, с 2014 года наблюдается обратная тенденция. Среднее значение четности «квадратов», в 2017 году достигнет уровня 2005 года. Разработчики объясняют в три раза дешевле, ослабление гривны к доллару, который, как мы знаем, произойдет в 2014 году. Некоторые эксперты, на рынке завышены в другой «пузырь», который может вызвать новый обвал.

Пять «рублей»

Порог входа на основной сейчас действительно очень низкие. Даже в Киеве, по-прежнему самый дорогой город Украины с точки зрения инвестиций в недвижимость, нижняя планка цены за квадратный метр упорно цепляется за 450-500$. «Кроме того, значительное снижение цен разрыв между дешевым и дорогим жильем», — говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ.

Это означает, что в диапазоне $550 — $950 за «квадрат» можно встретить предложения не только жилых комплексов, но и в комфорт-и бизнес-класса. Упал и премиум-класса: это объявление прайсах за 1 кв. м в элитных зданиях, $2500 до $3000 в реальные сделки, по данным риелторов, часто проводятся $1.800-2.000. На ранних же стадиях строительства введение премиум и $1.350-1.500 1 кв. м.

В пригороде Киева и в регионах цены еще слаще. В таких городах, как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, чтобы легко находить предложение с ценой 15-25% ниже, чем в столице. Так что $300-400 на 1 квадратный метр, и теперь этот уровень в 2005 году, а в 2002-2003.

Праздник щедрости

Что забавляет: даже в такой ситуации, когда цены на жилье и зажаты в тиски, разработчикам удастся сделать скидки для реальных покупателей до 20-30%. В то же время, это сайты строительных компаний, буквально выбор акций и специальных предложений. В этом случае, разработчики утверждают, что в ближайшем будущем, чтобы увеличить цена за квадратный метр не планирую. «Ценовая ситуация на первичном рынке к концу 2017 года будет стабильной. Возможны лишь незначительные колебания стоимости квадратного метра в пределах 5%», — говорит Максим Барбаш, председатель совета директоров строительной компании GEOS. Кроме того, по данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в течение I семестра долларов в 2017 основной цены на недвижимость выросли на 1,5-2%.

Это лишь подтверждает опасения, что первичный рынок не уперся в дно, ближе к рецессии. Объяснение очень простое: избыточный спрос только для разработчиков, дает возможность диктовать условия. Сейчас ситуация диаметрально противоположные. Вот цена ниже, нет, еще скидку и рассрочку в придачу.

Снижение количества сделок купли-продажи и регистрацию в новой квартире. «Количество сделок на первичном рынке достигает 5 тысяч лет и [в Киеве]. Это просто I полугодие 2017 года началось строительство 30 новых и рынок «вышло» около 21 тыс. новых квартир. Если ситуация в Украине не изменится, такими темпами продаж жилья в стране хватит на 10 лет вперед», — говорит Майкл Artukhov генеральный директор ARPA Real Estate.

Еще один значимый показатель — это переоцененность недвижимости (см. инфографику). Считается, что вложения в покупку квадратных метров должны окупить себя в течение 8-9 лет, для аренды. Если Деньги возвращаются гораздо быстрее — жилье недооценено, длинные — более чем преувеличены. Учитывая, что срок окупаемости инвестиций в основной по-прежнему колеблется от 10-11 лет аренды (самое дорогое жилье — в 13-14 лет), цены куда более упадет. А что, еще есть куда расти арендные ставки. Но они пока не спешат расти — радости, арендатора, инвестора и печаль.

Чей счет, банкет?

Конечно, по мнению обычных покупателей, так и очень розовый. Большой выбор жилья по привлекательным ценам. Что еще вы хотите? Но проблема в том, что низкий спрос на жилье лишить разработчики постоянно требуется приток денег в строительство. Поэтому, для тех, кто получить покупку недостроенного жилья, значительно риск участвовать в долгострой.

«Активное развитие первичного рынка «движения» денег, а не конечных потребителей и банков, частных инвесторов и собственников проекта. Но подобные бизнес-дизайн очень хрупким и шатким», — объясняет Artukhov.

Действительно, правительство, в конце лета предприняло попытку оживить рынок ипотечного кредитования. Кабмин, 18 август указ no. 616, какой уполномоченного государственного ипотечного учреждения (ГИУ) для обеспечения финансовой аренды жилой недвижимости. По сути, покупатель оформляет в аренду квартиру с правом ее выкупа после погашения всех платежей через.

«Но разработчики знакомы с ГИУ уже в течение многих лет, я знаю, что это учреждение, какие части означает, что можно пренебречь. И на самом деле будет с нами через не платить живые деньги и ценные бумаги. Поэтому, такая схема малопривлекательна», — сказал спикер. Но даже ставка 15,3% годовых, платеж, покупатель, роскошный, выглядит дорого такое финансирование.

Проблема? !

По помощи пострадавшим инвесторам Ассоциации (аппи), только в Киеве, 153 объект принадлежит к категории проблемных, Львов, как новостроек, 33, в Одесской — девять. «На самом деле, число проблемных строек в Украине не такой большой, как кажется. Более чем на 10% количество новых объектов», — говорит Барбаш, обновление, основные причины замораживания строительства — это отсутствие денег только Разработчик, но и проблемы с документами.

Яркий пример — 40 объект скандал, связанный с бизнесменом Анатолием Войцеховским, который летом в 2016 году и в результате был арестован бежал под залог в Украине. Почти все жилые комплексы, которые строят ему принадлежит компания, построены незаконно. В результате строительства были заморожены, и люди, им деньги инвестиции разбитого корыта остался. Кроме того, большинство покупателей соблазнялись низкой ценой деятельности и разработчик вряд ли вникали.

«В 2014 году я инвестировал деньги, чтобы купить квартиру в жилой комплекс Мозаика. Дом вырос как на дрожжах, разработчик и УК Сити групп [в зависимости от Войцеховским] реализовывал в столице несколько десятков проектов. Но январь 2015 года разразился скандал, когда МВД остановило строительство четырех крупных жилкомплексов. Среди них был и мой небоскреб», — рассказывает киевлянка Юлия Задеряка. Кстати, Мозаика строительство после почти двух лет и продолжал.

Имущество для залога замороженных строительных проектов, ситуация усугубляется еще и то, что других вариантов, кроме, чтобы закончить строительство за свой счет или найти нового подрядчика. Но на рынке, предложение слишком много квадратных метров и разработчики, в частности, готовность решать проблемы других людей. Им продать свои дома. Таким образом, в этом случае, возможность привлечения инвесторов, на плечи для завершения объекта, единицы. Другой пример, жилого комплекса Фундуклеевский улица Богдана Хмельницкого, 58а. Кроме того, июль 2017 года корпорация Укрбуд сказал, что завершит строительство ЖК Академгородок, который был заморожен в 2007 году.

Предупрежден — вооружен!

Действующее законодательство обеспечивает много недобросовестных застройщиков красивые бланки для обмана инвесторов. Условия строительства в последние несколько лет значительно легче и фундамента, как правило, достаточно, выражения, как строительная компания в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК). Любые сертификаты и разрешения, не требуется. В результате, на земле площадь под тему или из школы, вдруг вырастает небоскреб на месте, где якобы был построен в 16-этажном 24. И это почти с равной вероятностью бюджета для роскошных и дорогих зданий. Для примера далеко ходить не надо: Велес Place, Космополит, Royal Hills — все эти объекты в центре столицы, строительство приостановлено.

«Случайно в 2014 году осенью видел рекламу ЖК капитал меридиана. Предложение цены фантастические — около 7000 грн./кв. м с мужем уже готовы подписать контракт, но смутило то, что в отделе продаж не юлили, чтобы обеспечить любой документ. Решили принять участие, и не зря: буквально через месяц после того, как строительство остановилось, он незаконно», — рассказывает киевлянка Элина Романова.

Однако, юристы считают, что мошенники и, кстати, выиграть реальные деньги. «Избранные проблематично, все структуры, из может подключаться к длительной остановке строительства, уголовных дел против владельцев и директоров строительных компаний, аресты на счета и имущество производителя, проблемы и другие объекты», —приводит пример Игорь Корнев, управляющий партнер адвокатской фирмы GORO legal.

Но вопрос в том, что покупатель квартиры, чтобы спросить прямо, требуется сотрудники в отдел продаж, вам не нужно беспокоиться назначения участка и его состояние. «Еще до разработки проекта строительства и запуска любого бизнеса, Разработчик показал, что прав на участок. В большинстве случаев, это любой аренды или собственности на землю», — объясняет Дмитрий сирота, управляющий партнер SDM Partners Law Firm.

И если компания мутит воду, он начинает рассказывать, что заслуживает, где рисуется и почти будет готов завтра. «Иногда даже не отправляются на веб-сайт, местные власти, чтобы показать, в каких «официальных» писем о том, что земля здесь будет. Но это был бы стоит относиться с большой осторожностью, они не дают никаких гарантий, все в порядке, земля», — предупредил сирот.

Выворачиваем наизнанку

Дополнительную помощь гостям, найти информацию, и разработчик может иметь профиль на форуме (один большой, расположен на сайте domik.ua), а также размещена информация аппи. «В Киеве, чтобы проверить, там выбор объекта и строительства на сайте градостроительного кадастра. Это включает в себя Общие сведения разработчику адаптировать законодательство и правовой оценки строительства», — рекомендует Андрей Довбенко, управляющий партнер юридической фирмы Evris.

Чрезвычайно осторожно относиться к тому, что иски, связанные с застройщиком и его объектами (такой иметь информацию, в Единый реестр судебных решений), и эти решения государственной архитектурно-строительной инспекции и приостановления строительства. «По нашему опыту ГАСК прекращает строительные работы в основе злоупотребления земли. Хотя это предписание может быть обжаловано в суд, чем недобросовестных застройщиков», —говорит Корнев.

Но даже наличие полный пакет документов, все разрешения и удаляет угрозы, что через некоторое время мороженое — потому что, например, нехватка средств для завершения объекта. Поэтому, лучшим подстраховкой управления, истории домов компания построила назад. Проблема ограниченного времени он спал два-три месяца-это не критично. Это почти традиция.

Но если здания в два раза замораживалась и судебные решения, которые имели место в процессе, в правоохранительные органы, лучше пройти мимо.

Хороший выбор, новый дом, много разработчиков и цены гнать вверх, что будет.